Nue-propriété

Le droit réel de propriété est un droit qui confère au propriétaire d’un bien immobilier trois prérogatives distinctes : l’usus qui n’est rien d’autre que le droit d’user de la chose, le fructus qui est le droit de percevoir les fruits de la chose et l’abusus qui lui donne le droit de disposer de la chose. En effet, lorsque ce droit est démembré, il confère ces attributs à des personnes différentes. Ainsi, nous verrons l’usus et le fructus attribué à l’usufruitier d’un côté et l’abusus confié au nu-propriétaire.

La nue-propriété est la propriété d’un bien immobilier ou financier dont le propriétaire ne dispose ni du droit de jouissance ni du droit d’en percevoir les fruits, mais à la charge d’en conserver la substance. Quel en est le principe ? Quel en est le sens en fiscalité ? Et quels en sont les différents types ? Est-il cessible entre vifs ?

Le principe de la nue-propriété

Le principe c’est la distinction de la nue-propriété du l’usufruit d’un bien immobilier lors de son achat. L’acquéreur de la nue-propriété exerce sur le bien acquis l’abusus alors que le vendeur exerce sur le même bien l’usus et le fructus.

Mais lorsque l’acquéreur achète l’usufruit, il acquiert de ce fait la pleine propriété et jouit de la totalité des prérogatives que lui confère sa pleine propriété. Avoir la pleine propriété c’est avoir à la fois la nue-propriété et l’usufruitier.

La fiscalité en nue-propriété

Le nu-propriétaire dans la disposition du bien immobilier n’est tenu par aucune charge fiscale de quelque nature que ce soit. Durant toute la durée de sa nue-propriété, il bénéficie d’une exonération fiscale. Autrement dit ne disposant de la jouissance ni des fruits du bien, il n’est cependant pas redevable des impôts liées au bien.

Son statut de nu-propriétaire le décharge totalement des taxes foncières, des revenus fonciers, des revenus de valeurs mobilières de même que des impôts de solidarité sur fortune (ISF).

Les types de nue-propriété qu’il existe

Il existe différents types de biens démembrés selon leur nature. Classiquement, on en distingue quatre qui peuvent faire l’objet de nue-propriété :

  • La toute première est celle de la nue-propriété d’un bien immobilier qui est la plus récurrente surtout en termes de viager, ou de donation entre ascendants et descendants
  • La nue-propriété des parts SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
  • La nue-propriété des parts de société
  • La nue-propriété des contrats d’assurance-vie.

La nue-propriété cessible entre vive

La nue-propriété peut être donnée par un ascendant dès son vivant à ses descendants. Cette opération marque le transfert automatique des biens du patrimoine du donneur dans celui du bénéficiaire. Ce faisant, le propriétaire du bien donne la nue-propriété tout en conservant l’usufruitier.