SCPI

Structures d’investissement de placement collectif, les Sociétés Civiles de Placements immobiliers (SCPI) sont des mécanismes de placements les plus privilégiés des épargnants. Ces structures sont spécialisées dans l’acquisition et dans la gestion des biens immobiliers locatifs. Communément appelées « pierre papier », les SCPI apparaissent comme une véritable option non seulement pour la diversification de son patrimoine, mais un intéressant palliatif au fonds euro des assurances-vie.

Incontournables pour un investissement bénéfique, elles présentent certaines caractéristiques qu’il convient cependant d’aborder.

L’objet des SCPI

L’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier à titre locatif sont l’objet principal des SCPI. Mais selon la règle « l’accessoire suit le principal », ces structures s’adonnent accessoirement, pour le besoin de la gestion à d’autres activités telles que :

Les travaux d’amélioration des biens immeubles

Ils constituent la tâche principale des SCPI favorisant la valorisation du patrimoine, mais aussi la consolidation des relations avec les locataires.

Les travaux d’agrandissement des biens immeubles

Permettant un élargissement des dimensions de la surface habitable, peuvent intervenir dès l’acquisition du bien, mais leur coût ne dépassera pas 30 % de la valeur vénale du bien ni 10 % de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.

Les travaux de reconstruction

Ils concernent la transformation des locaux en bureaux, en habitation ou la réfection d’une partie du bien immeuble ne dépasseront pas 10 % de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI contre 3 % auparavant. S’ils durent 2 ans, le seuil devient 20 % après cumul.

Les cessions

L’approbation de l’Assemblée générale ordinaire des associés est requise avant toute cession et le bien ne doit pas avoir été acquis pour une éventuelle revente. La SCPI doit en être le propriétaire au moins 6 ans, les travaux effectués sur le bien doivent être également réalisés au cours de cette période. La valeur vénale cumulée du bien doit être de 15 %. En cas de non-cession.

Le fonctionnement des SCPI

Le mécanisme de fonctionnement est très simple et sans contrainte. Le fonctionnement des différentes formes des SCPI est presque le même. Plusieurs étapes sont prises en compte :

  • La collecte des fonds auprès des investisseurs par la société de gestion de la SCPI
  • La sélection des actifs correspondant à la stratégie patrimoniale des SCPI
  • L’acquisition de nouveaux actifs et gestion totale des différents biens composants le parc immobilier.

En raison raisons de l’objectif patrimonial de l’investisseur, on rencontre deux formes de SCPI.

Les formes de SCPI

Les formes de SCPI sont :

Les SCPI à capital variable

La possibilité de souscrire à de nouvelles parts est toujours faisable à tout moment lorsque le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint. Ce dispositif offre un moyen avantageux au vendeur qui procèdera à une revente de ses parts dans la mesure où la société se porte garant à les lui racheter. Les parts subiront soit une revente soit une annulation qui portera inéluctablement un coup au capital de la SCPI.

Les SCPI à capital fixe

Les augmentations du capital sont statutairement prévues au départ par la société de gestion. Ainsi, l’émission de nouvelles parts n’est possible que si :

  • Les ¾ des souscriptions de l’augmentation précédente du capital ont été investies ou affectées
  • Les offres de cession de parts anciennes ne sont pas réalisées à un prix inférieur aux prix des nouvelles parts.

Cependant, après ces périodes d’augmentation du capital, la souscription est fermée et les parts ne seront disponibles que sur le marché secondaire. Dans ce cas le prix est fonction de l’offre et de la demande.